Supercondominio, quando sussiste? La risposta della Cassazione

Cassazione Civile, sez. II, sentenza 14/11/2012 n° 19939

La definizione individuata dalla Corte di Cassazione con la sentenza  del 14 novembre 2012  ha affrontato un’interessante questione in materia condominiale.

Con il termine  “supercondominio”, infatti, s’intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni  (es. viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.)  in rapporto di accessorietà con fabbricati.

Secondo gli Ermellini, ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 del c.c.

Al supercondominio, pertanto, si applicano in toto le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione, come, ad esempio,  l’art. 1136 del Codice Civile.

In tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze, fermo restando che all’assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare tutti i singoli condomini, salvo che l’eventuale regolamento non disponga diversamente.

Secondo i Supremi Giudici, inoltre, costituendosi il supercondominio ipso iure et facto esso può essere escluso o dal titolo o dal Regolamento condominiale. Nel caso concreto, due coniugi avevano citato in giudizio il condominio per l’annullamento di due delibere condominiali, in quanto ritenevano illegittima la ripartizione delle spese, relative ad alcuni interventi su di un unico stabile,  tra tutti i condomini delle unità immobiliari ubicate in tre distinti edifici.

Infatti, trattandosi di supercondominio, secondo gli attori, nelle delibere assembleari ai fini della partecipazione del voto, della formazione delle maggioranze e della ripartizione delle spese comuni è necessario considerare separatamente le tabelle millesimali di ogni singolo fabbricato, contrariamente a quanto fatto dall’amministratore che  pur consapevole dell’esistenza di un supercondominio, avrebbe convocato un’unica assemblea condominiale ponendo all’esame materie attinenti ai singoli fabbricati.

La questione viene decisa in senso sfavorevole per gli attori sia in primo grado che in appello, mentre in Cassazione – come già detto – la Corte accoglie la loro tesi.

Infatti, secondo Piazza Cavour, la Corte territoriale non ha tenuto conto della situazione di fatto, così come rappresentata, cioè quella di tra fabbricati autonomi, aventi in comune alcuni beni e servizi, e, di trarre le dovute conseguenze, anche sul piano del diritto da applicare, tenendo presente che le materie relative ai singoli fabbricati non avrebbero potuto e dovuto essere trattati dall’assemblea del supercondominio ove si registra la partecipazione anche dei proprietari degli altri edifici. Da qui la cassazione della sentenza con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello territoriale.

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