Ripartizione spese condominiali: dal diritto alla pratica

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
(Art. 1123 del Codice Civile)

Le spese relative alla gestione dei beni condominiali si suddividono in spese ordinarie e straordinarie e vanno ripartite tra i condomini sulla base dei criteri contenuti nel regolamento condominiale o (in mancanza) in base alle norme (generali e specifiche) contenute nel codice civile.

Sono considerate spese ordinarie quelle che annualmente si rendono necessarie per la gestione delle cose e dei servizi comuni (pulizia delle scale, riscaldamento, oneri per polizze assicurative ecc.).
Sono invece considerate straordinarie le spese relative ad interventi occasionali come accade quando diventa necessario il rifacimento della facciata, la sostituzione della caldaia o il rifacimento del tetto. 

Il riparto delle spese va approvato dall’assemblea condominiale e da quel momento diventa obbligatorio per i singoli condomini, salvo il caso in cui venga pronunciato l’annullamento della delibera a seguito di impugnazione.

La ripartizione delle spese (ordinarie e straordinarie) viene effettuata nel rispetto di alcuni criteri, stabiliti dalla legge, generali o previsti per particolari tipi di intervento.
In linea generale per la ripartizione delle spese è necessario in primo luogo fare riferimento alle disposizioni contenute nel regolamento di condominio.
E’ frequente, infatti, che quest’ultimo contenga delle specifiche tabelle da utilizzare per ripartire alcune spese senza tenere conto dei millesimi come accade, ad esempio, con riferimento al servizio di riscaldamento condominiale laddove il criterio tiene conto non tanto dei millesimi quanto piuttosto dei metri cubi riscaldati.

Soltanto se il regolamento non contiene delle regole in merito (oppure tace rispetto a determinati casi) si applicheranno i due criteri dettati dall’art. 1123 del codice civile:
I)  di ordine generale, prevede che le spese vadano ripartite in relazione al valore delle singole proprietà.
II) viene in rilievo quando alcuni beni sono suscettibili di utilizzazione differenziata da parte dei condomini, prevede invece che le spese vengano ripartite in proporzione alla possibilità che ciascun condomino ha di utilizzare quel determinato bene. 

MA LE MODALITA’ DI RIPARTO DELLE SPESE? COME E QUANDO?

Il riparto delle spese viene approvato dall’assemblea condominiale a seguito dell’esame di un prospetto generalmente predisposto dall’amministratore.

Questa può avvenire:

  • in sede di preventivo di spesa: ovverosia quando l’amministratore presenta il prospetto delle spese di cui si preventiva la necessità calcolandone l’importo sulla base di criteri derivati dall’esame delle precedenti gestioni (ad esempio: per le spese di riscaldamento ipotizzando un utilizzo di carburante analogo all’anno precedente) o sulla base di preventivi di spesa (ad esempio i preventivi presentati dalle imprese che devono eseguire degli interventi)
  • in sede di consuntivo: quando cioè l’amministrazione è in grado, al termine di ogni annualità, di presentare i conti definitivi di ciascun servizio o intervento

L’approvazione del riparto delle spese avviene con l’ordinaria maggioranza prevista per le deliberazioni dell’assemblea (vedi la scheda sulla convocazione e partecipazione all’assemblea).
Contro tale deliberazione i condomini dissenzienti o assenti potranno presentare apposita impugnazione qualora ritengano che la ripartizione violi le norme di legge o i criteri indicati nel regolamento di condominio.

E I CONDOMINI MOROSI?

Una volta approvata la ripartizione delle spese i condomini sono tenuti al versamento delle somme indicate nel prospetto.
Se ciò non avviene (e quindi i condomini si rendono morosi) l’amministratore è obbligato al recupero del credito entro 6 mesi:

  • dalla scadenza del debito
  • dalla chiusura dell’esercizio.

Diversamente si rende responsabile nei confronti dell’assemblea che può legittimamente decidere di revocarlo.
In questa situazione quindi l’amministratore:

  • può agire senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea e ottenere un’ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva (ciò significa che il condomino moroso, pur potendo presentare una opposizione all’ingiunzione, deve comunque cominciare a versare quanto dovuto)
  • può sospendere l’erogazione dei servizi con riferimento ai condomini che non sono in regola con i pagamenti se la situazione di irregolarità si protrae per più di un semestre
  • è tenuto a comunicare ai terzi creditori (si pensi ad esempio alla società che eroga il servizio di riscaldamento) i riferimenti dei condomini morosi perché il terzo possa attivarsi direttamente contro il condomino per ottenere il pagamento (va precisato che i terzi creditori non potranno comunque richiedere il pagamento ai condomini in regola se non dopo avere tentato di ottenere la somma dai condomini morosi).

Nel caso in cui un condomino ceda la propria unità immobiliare, l’acquirente sarà tenuto al pagamento delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente, con facoltà di recuperare dal precedente proprietario quanto pagato.

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