Incidenti in condominio: obblighi e responsabilità

Si sa, le disgrazie avvengono nei più disparati luoghi pubblici o privati: infortuni nelle palestre e nelle piscine, incidenti negli stadi durante una partita di calcio e negli altrettanto frequentati esercizi commerciali, ed ancora, sinistri, spesso mortali, prodotti dalla cattiva manutenzione della rete stradale, e così via.

In tutti quelli appena ricordati ed in altri analoghi il danno può essere provocato dalla cosa che è la prima condizione per fondare la responsabilità di chi ne ha la custodia ex art. 2051 c.c..

La casistica giurisprudenziale dimostra che tra le controversie che impegnano quotidianamente giudici ed avvocati, quelle che vengono ricondotte alla violazione di cui all’art. 2051 c.c., occupano, in una immaginaria classifica, uno dei primo posti.

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Rimasto inviariato dal 16 marzo 1942 ad oggi, il già più volte richiamato art. 2051 c.c.,  succintamente stabilisce che “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito“.

Ma cosa accade quanto l’infortunio avviene in condominio? E soprattutto, chi ne è responsabile?

IL CASO: una condòmina conveniva in giudizio il Condominio in cui abitava per sentirlo condannare al risarcimento del danno per l’infortunio occorsole «mentre si accingeva a scendere la rampa di scale esterna per uscire dal Condominio, a causa della chiusura improvvisa e repentina del pesante portone d’ingresso con apertura a molla situato a ridosso del primo gradino del vestibolo dell’edificio venendo sospinta bruscamente in avanti. A seguito di ciò, cadeva lungo la predetta rampa di scale procurandosi gravi lesioni personali. Riconduceva la responsabilità dell’accaduto al convenuto Condominio per non aver posto rimedio ad una situazione di pericolo dovuto ai difetti progettuali e strutturali dell’edificio».

 

Con riferimento ai beni rientranti nella fattispecie del condominio ex  artt. 1117 e ss. c.c., è lo stesso condominio, in qualità di ente con specifiche funzioni deliberative e di gestione, a dover essere considerato come relativo custode. Pertanto, in ambito condominiale  — premesso che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c. c. dei danni da queste cagionati ad un condomino o ad un terzo — può in generale affermarsi che l’obbligo di vigilare e mantenere un bene comune in stato da non recare danni ad altri condomini o a terzi estranei al condominio incombe su tutti gli aventi diritto, senza che rilevi l’ubicazione della cosa comune rispetto alle proprietà esclusive.

Occorre sottolineare che la giurisprudenza di legittimità, in alcuni arresti, ha sottolineato come gravi sull’amministratore del condominio il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini (Cass. n. 25251/2008), pur con la precisazione che la responsabilità extracontrattuale verso i terzi risulta predicabile — ex art. 2051 c.c. — esclusivamente a carico del condominio, residuando per l’amministratore esclusivamente la possibilità di incorrere in responsabilità contrattuale, nel rapporto interno che lo lega al condominio medesimo. In definitiva il condominio risponde, ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., dei danni subiti da terzi estranei ed originati da parti comuni dell’edificio, mentre l’amministratore, in quanto tenuto a provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia delle stesse, è soggetto, ai sensi dell’art. 1218 c.c., solo all’azione di rivalsa eventualmente esercitata dal condominio per il recupero delle somme che esso abbia versato ai terzi danneggiati (Cass. n. 17983/2014). La custodia «giuridica» che fonda la responsabilità ex art. 2051 c.c. è, infatti, altra cosa rispetto al compito di custodire i beni comuni (rientrante negli obblighi contrattuali assunti dall’amministratore nei confronti dei condomini) e sussiste — rispetto ai terzi e sul piano extracontrattuale — in capo al solo condominio, sul quale grava una presunzione di responsabilità che ammette una prova liberatoria limitata alla dimostrazione del caso fortuito. La violazione dell’obbligo contrattuale di custodire adeguatamente i beni condominiali può costituire, invece, la fonte di un’autonoma responsabilità dell’amministratore nei confronti del condominio, che opera sul piano della responsabilità contrattuale (art. 1218 c.c.), ponendo a carico del creditore l’individuazione dello specifico inadempimento ascritto al debitore e consentendo a quest’ultimo di liberarsi provando l’assenza di colpa; dal che consegue che la possibilità di rivalsa del condominio nei confronti dell’amministratore per il recupero di somme che il primo abbia dovuto pagare a terzi danneggiati da beni condominiali non può operare sul piano dell’affermazione di una diretta responsabilità ex art. 2051 c.c. dell’amministratore, ma presuppone lo specifico accertamento di una responsabilità contrattuale del detto amministratore nei confronti del condominio (Cass. n. 859/1981 secondo la quale «nell’espletamento delle attribuzioni di cui all’art. 1130 cod. civ. l’amministratore è un rappresentante dei partecipanti al condominio, alla tutela dei cui interessi egli deve indirizzare la propria attività. La violazione di tale suo dovere, se lo rende responsabile dei danni subiti dal gruppo dei condomini, si esaurisce nei rapporti interni con il condominio, e, pertanto, non esclude o diminuisce l’eventuale responsabilità del condominio medesimo nei confronti di altri soggetti»).

Per quanto riguarda il «caso» sopraesposto, il Tribunale di Roma con sentenza n. 12183/09, ravvisando la responsabilità del convenuto Condominio ex art. 2051 c.c. , condannava quest’ultimo a risarcire il danno e al pagamento delle spese del giudizio.

Avverso la predetta pronuncia la condòmina spiegava appello parziale lamentando la mancata condanna del Condominio al risarcimento del danno morale e delle spese mediche documentate. Il Condominio si costituiva in giudizio proponendo appello incidentale e chiedendo l’integrale riforma della sentenza con conseguente rigetto della domanda proposta e condanna dell’attrice alla restituzione dell’importo incassato in esecuzione della predetta sentenza.

La Corte d’Appello di Roma con la sentenza n. 5368 del 12 settembre 2016, respingeva l’appello principale e, in accoglimento dell’appello incidentale, riformava la sentenza del Tribunale di Roma, condannando la condòmina a restituire le somme incassate in esecuzione della sentenza di primo grado.

 

LA CORTE DI CASSAZIONE

La Suprema Corte con la pronuncia n. 30963/2017 evidenzia che «La corte territoriale ha ritenuto che la condòmina fosse a conoscenza della particolare posizione e meccanismo di chiusura del portone, essendo la stessa una condòmina che abitava nello stabile da tempo e che ben avrebbe potuto prevedere e scongiurare la caduta con un comportamento ordinariamente cauto, evitando di soffermarsi sulla piattaforma di distribuzione delle scale mentre il portone si richiudeva».

In una situazione di fatto come quella di cui si discute (particolare meccanismo di chiusura del portone), «in mancanza della dimostrazione della sopravvenienza di una situazione ulteriore, la condòmina che soffre un danno per la chiusura della porta, lo subisce per una sua disattenzione, dato che si trovava nella condizione di conoscere il funzionamento della porta».

Pertanto gli Ermellini hanno sostenuto che il giudice del merito nel sussumere la fattispecie concreta per come ricostruita sotto la norma del caso fortuito, nella specie rappresentata dalla mancanza della dovuta attenzione della danneggiata, ha compiuto un’operazione di sussunzione corretta, il che esclude che vi sia stata falsa applicazione dell’art. 2051 c.c. e delle altre norme invocate.

CONCLUSIONE

Il Condiminio, nel caso esaminato, non è tenuto a risarcire il danno al condòmino che conoscendo bene lo stato dei luoghi, per sua disattenzione, abbia subito lesioni.

Vengono integrati gli estremi del «caso fortuito», che esclude la responsabilità del custode (art. 2051 c.c.).

Questa  pronuncia della Cassazione giunge a poca distanza dalla n. 25837/2017 con la quale la III Sezione Civile evidenzia innanzitutto come il codice civile non fornisca una specifica definizione di «caso fortuito» e che per millenaria tradizione giuridica, con questa espressione si designa l’evento che non poteva essere in alcun modo previsto o, se prevedibile, non poteva in alcun modo essere prevenuto (ad esempio, un terremoto). Ed al caso fortuito è equiparata la «forza maggiore», ovvero l’evento che, pur prevedibile, non può essere evitato (ad esempio, un evento atmosferico).

Aggiunge, altresì, che la condotta della vittima d’un danno causato da una cosa custodita, in tanto può escludere la responsabilità del custode, in quanto possa reputarsi «caso fortuito»; e può reputarsi tale quando fu imprevedibile da parte del custode (tra le più recenti, in tal senso, Sez. 3, Sentenza n. 18317 del 18/09/2015). Ma una condotta imprevedibile della vittima non è necessariamente una condotta colposa, né è  vero il contrario. I giudizi di «negligenza» della vittima, e di «imprevedibilità» della sua condotta da parte del custode, non si implicano a vicenda.

Il primo va compiuto guardando al danneggiato, e comparando la condotta da questi concretamente tenuta con quella che avrebbe tenuto una persona di normale avvedutezza, secondo lo schema di cui all’articolo 1176 c. c..

Il secondo va compiuto invece guardando al custode, e valutando con giudizio ex ante se questi potesse ragionevolmente attendersi una condotta negligente da parte dell’utente delle cose affidate alla sua custodia. Potremo dunque avere condotte del danneggiato prudenti e imprevedibili, prudenti e prevedibili, imprudenti ed imprevedibili, imprudenti e prevedibili. Le prime due ipotesi non escludono mai la colpa del custode; la terza ipotesi la esclude sempre; la quarta ipotesi può escluderla in parte. La eterogeneità tra i concetti di «negligenza della vittima» e di «imprevedibilità» della sua condotta da parte del custode ha per conseguenza che, una volta accertata una condotta negligente, distratta, imperita, imprudente, della vittima del danno da cose in custodia, ciò non basta di per sé ad escludere la responsabilità del custode.

Questa è infatti esclusa dal caso fortuito, ed il caso fortuito è un evento che praevideri non potest.

L’esclusione della responsabilità del custode, pertanto, esige un duplice accertamento:

(a) che la vittima abbia tenuto una condotta negligente;

(b) che quella condotta non fosse prevedibile.

In questo senso, si é già espressa la Corte, stabilendo che la mera disattenzione della vittima non necessariamente integra il caso fortuito per i fini di cui all’articolo 2051 c.c., in quanto il custode, per superare la presunzione di colpa a proprio carico, e’ tenuto a dimostrare di avere adottato tutte le misure idonee a prevenire i danni derivanti dalla cosa (Sez. 3, Sentenza n. 13222 del 27/06/2016).

«La condotta della vittima d’un danno da cosa in custodia può dirsi imprevedibile quando sia stata eccezionale, inconsueta, mai avvenuta prima, inattesa da una persona sensata».

Stabilire se una certa condotta della vittima d’un danno arrecato da cose affidate alla custodia altrui fosse prevedibile o imprevedibile e’ un giudizio di fatto, come tale riservato al giudice di merito. La condotta della vittima del danno causato da una cosa in custodia può costituire un «caso fortuito», ed escludere integralmente la responsabilità del custode ai sensi dell’articolo 2051 c.c., quando abbia due caratteristiche: sia stata colposa, e non fosse prevedibile da parte del custode.

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